成都南城都汇新街里沦为停车场 曾创商业地产销
南城新闻
亿丰娱乐_亿丰娱乐平台_亿丰娱乐官网
admin
2019-01-08 23:38

  在楼市库存整体下降的大环境下,成都去库存分化却十分明显:住宅项目开启“小步快跑”模式,商业地产却在庞大库存阴影下“举步维艰”。成都商业地产存量有多少?库存到底有多严重?这是近两年来业界争论不休的论题。在“卖不动”和“租不起价”的局面下,有必要重新审视成都这个西部重镇的商业地产去库存的问题。

  成都商业地产存量到底有多少?很多业内人士都给不出确切的答案。不过,5月10日第一太平戴维斯发布的数据或许值得参考。“截止2015年底,成都存量写字楼达484万平方米,去化周期需5年之久。成都存量待出租的商务楼宇达225万平方米,库存量在国内二线城市中居首位。”第一太平戴维斯公布的数据让人吃惊不已。

  此外,成都商铺及零售市场也趋近饱和。据正合地产统计数据显示,成都市区主要商圈已运营的购物中心(含百货)体量已达540多万平方米,且运营过程中面临着销售和经营的双重压力。另据第一太平戴维斯统计,以商务楼宇为例,目前全市空置率高达41%,数年前红红火火的建设热潮下,成都出现了大量的写字楼、卖场、商业街,如今,市场积重难返。在这样的大环境下,仁和春天、339欢乐颂、成都第一城、财富又一城、阳光新业中心、成都富力广场、九方购物中心、地一大道地下商场等面临着相似的困境。

  最近,记者来到曾经创下成都商业地产“销售奇迹”的南城都汇新街里,这里的街区居然变成了停车场,由于没有人气,一些饭店的厨师和服务员在用餐高峰期居然围着餐桌嗑瓜子聊天。除了开街较早的一街稍有人气外,二街、三街面对荒芜的四周,唯有暗自神伤。

  开发量、库存量极大,却没有相应的买家和租户来消化,这是成都商业地产目前面临的最大困境。受经济增速放缓及部分金融类租户跑路,成都商务楼宇的净吸纳量迅速下降,租金也相应被整体拉低。

  “自2012年二季度开始,成都写字楼的租金便持续出现下跌。”据第一太平戴维斯统计,目前成都市写字楼平均租金约98元/平方米/月,低于2005年的基准数据。而在成都商业地产发展的鼎盛时期,城南某写字楼曾租出180元/平方米/月的高价。记者从新街里某中介处了解到,二楼商铺租金60元/平方米/月,甚至低于写字楼的租金。预计未来三年内,成都还将至少供应130万平方米商业,未来的市场吸纳速度依然有限,空置率仍将保持在30-40%的高位,租金水平也将继续下行。

  在居高不下的库存下,成都楼市应当如何突围?开发商在激烈的竞争中应当如何转换思路?第一太平戴维斯提出了三个解决方案:从宏观层面,需要有政策的有效引导;从投资角度,需要善用新型投资工具;从运营方向,要求以产品及服务创新提升物业价格。

  成都远洋太古里通过对运动品牌、化妆品、护肤品、珠宝的布局调整,得到了很好的效果。一些写字楼通过细分客户,开创联合办公空间,吸引了不少小微企业、创业团队和自由职业者入驻,再通过优化物管服务,提升写字楼物业价值,均取得不错的效果。

  可见,通过清晰的策划与明确的目标,可以极大落实楼宇去库存化的机会,并确保新入市项目成功推动。而商业街的建造只要和运营前后关联,便不会造成商业和地产的脱节。

  此外,目前房地产界对不动产管理已经开始出现一种新的思路,即将物业管理和资产管理相互结合,将物业管理的管理角色变为运营商角色。“将物业管理升级为资产管理,可以降低投资风险,合理化运营成本,建立和完善绩效管理,提升资产价格,最大化投资回报。”第一太平戴维斯华西区物业管理部高级助理董事钟伟明认为,资产管理是物业管理的新方法、新趋势,有利于业主物业硬件的维护与资产的增值保值。

亿丰娱乐_亿丰娱乐平台_亿丰娱乐官网